16+
28 марта 2016 13:28

Как продать ипотечную квартиру?

Считается, что продажа ипотечной квартиры, обремененной залогом, — сложный процесс и найти покупателя на такую недвижимость сложно. Но это не так. Юлия Шлейгель  расскажет  вам об основных схемах купли-продажи квартир из-под залога.

Продажа квартиры

СХЕМА №1 — погашение долга через банковскую ячейку

Первая схема применяется в случае, если у продавца есть большая задолженность по кредиту. Ему нужно получить согласие банка-кредитора на продажу жилья, которое находится в залоге.
Продавец находит покупателя, они договариваются об условиях сделки и подписывают договор купли-продажи. Для расчетов по сделке используются две банковские ячейки.

В первую ячейку покупатель закладывает сумму, соответствующую непогашенной задолженности продавца перед банком. Остаток он кладет в другую ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи и направляется на регистрацию в Росреестр.

После того как покупатель получил право собственности на квартиру, банк изымает остаток долга из ячейки №1 и разрешает покупателю снять залог (выдается соответствующее письмо). А продавец ипотечной квартиры забирает причитающуюся ему разницу из ячейки №2.

Одно из условий такой сделки — зафиксированная в кредитном договоре возможность досрочного погашения ипотечного займа. В последнее время банки отказались от запретов на досрочное погашение, хотя еще несколько лет назад широко практиковали подобные ограничения. 

СХЕМА №2 — погашение долга внесением аванса на расчетный счет

Эта схема применяется, если остаток долга по кредиту относительно невелик. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, условием которого является внесение аванса, эквивалентного остатку ипотечной задолженности за квартиру. Продавец вносит этот аванс на расчетный счет в банке-кредиторе и погашает ипотечный кредит досрочно.

Получив свои деньги, банк снимет обременение с квартиры и документально зафиксирует исполнение обязательств (также будет выдано соответствующее письмо). После этого Росреестр снимет обременение (залог) с квартиры. Дальнейшее оформление сделки проходит по классическому сценарию — с оформлением договора купли-продажи, регистрацией перехода прав и взаиморасчетами. 

СХЕМА №3 — замена ипотечных должников

В редких случаях применяется схема продажи ипотечной квартиры без снятия обременения. Обязательства продавца перед банком-кредитором переходят к покупателю. То есть, по сути, продается не квартира, а кредит, в результате сделки покупатель квартиры становится новым заемщиком по ипотечному кредиту.

Но это крайне рискованная операция, считают юристы. Вместе с квадратными метрами новый хозяин жилья может получить накопленные предыдущим заемщиком штрафы или пени, начисленные банком за просрочки по выплатам. Новому ипотечному должнику нужно внимательно изучить условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде кабальных условий или, к примеру, ограничений по досрочному погашению займа.

Какую схему выбрать?

Чаще всего используют вторую схему — с досрочным погашением ипотеки перед продажей жилья. Такая сделка безопаснее для банка, так как покупатель единовременно гасит за продавца долг. Но покупателей со свободной наличностью на рынке немного. Поэтому владельцу квартиры, возможно, сначала придется потратить некоторое время на поиски, а затем пойти на некоторые уступки в переговорах о цене.

Читайте еще новости

Темы новостей
Подпишись, чтобы не пропустить самое актуальное
Оставить комментарий
28 марта 2024 18:00 В Челябинске появится новый жилой комплекс

ЖК «ГРАНИ» расположился в самом центре города. 

28 марта 2024 17:30 Победители викторины получили ключи от машин

28 марта состоялось вручение ключей от машин победителям викторины «Всей семьей за Копейск».

Новости СМИ2