С больной головы на здоровую. Копейчанин решил судиться со Сбербанком

Реально оценивая собственные финансовые возможности, Арсен Спиридонович был вынужден оформить ипотеку на 25 лет — согласитесь, немалый срок, но, что делать, другого пути не было. Арсен приобрел новую квартиру, купив ее у застройщика, и получил «зеленку», то есть оформил в собственность. Следующим шагом должно было стать перечисление суммы на счет продавца Сбербанком России и открытие счета, на который наш земляк должен перечислять деньги по ипотечному договору. И вот на этом этапе вопреки всякой логике возникли сложности. Банк отказался перечислять деньги застройщику, а Арсену Спиридоновичу сотрудник банка предложил переоформление кредита на новых условиях.

—  Представители банка в телефонных разговорах указывают на свою ошибку по применению более низкой процентной ставки и требуют подписать дополнительное соглашение к кредитному договору с другой ставкой (вместо 11,447 % — 13,5 % годовых, что приведет к увеличению ежемесячного платежа примерно на 3 000 рублей в месяц), — рассказывает бедолага. — Поскольку я единственный работающий в семье на моем иждивении находится престарелая мать, больная сахарным диабетом, инвалид 2-й группы, немобильная, для меня это критичная разница. А в целом, учитывая, что срок ипотеки 25 лет, или 300 ежемесячных платежей, то нетрудно подсчитать, что сумма ипотеки для меня увеличивается на 900 тысяч рублей.

Кредитный договор и договор купли-продажи квартиры были подписаны в один день, более того, банк указал адрес квартиры, значит, признал ее соответствующей требованиям договора. Застройщик также был уведомлен о том, что заключен ипотечный договор в банке, и внес его номер в договор купли-продажи. Однако в настоящее время банк не перечисляет денежные средства в счет оставшейся задолженности перед застройщиком, не принимает документы на приобретенную квартиру в качестве залога, не дает график платежей и возможности выплачивать ипотечные платежи. 

Как считает прокурор?

Согласитесь, наш герой просто не может быть неправ: у него есть все документы, включая подписанный банком  ипотечный договор, и требование изменений договора выглядит незаконным. Согласен с этой точкой зрения и заместитель прокурора города Копейска Денис Полежаев. На запрос журналиста «Копейского рабочего» Денис Александрович, в частности, заметил следующее:

«Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 819 ГК РФ предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Важно отметить, что изменение кредитного договора в части размера ставки по кредиту не может быть осуществлено банком в одностороннем порядке.

В силу ч. 4 ст. 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Как указано в п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего его содержание, подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, изменение ставки по кредиту возможно лишь по взаимному согласию кредитора и заемщика, оформленному в надлежащей форме. Извещение банком заемщика об изменении процентов за пользование кредитом не свидетельствует о соблюдении требования о достижении взаимного согласия по указанному условию договора.

Действия банка, связанные с отказом от исполнения кредитного договора, могут быть обжалованы в судебном порядке, для чего необходимо обратиться в соответствующий суд с исковым заявлением о понуждении выполнить условия сделки.

При этом статья 10 ГК РФ указывает, что не допускаются: осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таковым судом может быть признан отказ банка в выдаче заемщику кредита с исключительным намерением склонить его к подписанию дополнительного соглашения к кредитному договору об увеличении размера процентной ставки.

Действия банка можно также обжаловать в уполномоченном контролирующем органе — Отделении по Челябинской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации».

Таким образом, прокурор считает, что в данном случае права Арсена Чикаидзе нарушены банком, и они могут быть защищены судом. 

Что говорит банк?

Начальник Управления защиты интересов банка Челябинского отделения Сбербанка Елена Пономарева, к которой обратился корреспондент «Копейского рабочего», ответила так:

— Объект недвижимости, который выбрал Чикаидзе Арсен Спиридонович, не относится к субсидируемым объектам, и его кредитование на условиях «Ипотеки с господдержкой» невозможно. К сожалению, государством предоставляются субсидии кредитным организациям не по всем приобретаемым в ипотеку объектам. Параметры субсидируемых объектов установлены на федеральном уровне. В частности, не подпадают под программу объекты недвижимости, приобретенные не на первичном рынке жилья.

Ситуация не является критической и вполне решаема. Для этого заемщику необходимо либо заменить приобретаемый объект на подпадающий под условия государственного субсидирования, либо выбрать одну из предложенных банком программ кредитования без государственной поддержки. 

Мнение риэлтора

Один из экспертов в сфере недвижимости, которого журналист попросил прокомментировать ситуацию, ответил, что, «коль скоро договор подписан банком, его нужно исполнять. Банк всегда предварительно проверяет объекты недвижимости, под которые он дает ипотечные кредиты, и если на самом деле квартира не является первичным жильем, а в договоре указано, что является, то это ошибка сотрудников банка. Хотя как она может быть «вторичкой», если приобреталась у застройщика, непонятно.  В любом случае, если человек все сделал добросовестно, а банк в чем-то ошибся, то банк не может заставлять его пересматривать процентную ставку. За ошибку банка или его сотрудников, если это действительно ошибка, а не реализация изначального плана работников кредитной организации, должен кто-то платить. Если банк в результате исполнения подписанного договора терпит ущерб, то этот ущерб должен быть отнесен на счет самого банка либо взыскан с сотрудников кредитного учреждения, совершивших действия, в результате которых банк понес ущерб». 

Действия застройщика

— Уже больше месяца я живу в постоянном стрессе. Бесконечные звонки со стороны банка и застройщика (ООО «Челябинскотделстрой») с требованиями заключить дополнительное соглашение к кредитному договору об изменении процентной ставки, боязнь потерять единственное жилье и невозможность добиться вразумительного ответа о причинах такого поведения от ответчика принесли мне большие моральные и физические переживания, — говорит Арсен Чикаидзе. — Я вынужден принимать антидепрессанты, общее физическое состояние ухудшилось, сон и аппетит пропали.

О том, что Арсен находится в не лучшем физическом состоянии, наглядно говорит и его внешний вид. Очевидно, что мужчина взволнован, налицо явные признаки и недосыпания, и нервного истощения. На днях руководитель фирмы-застройщика пригласил его на «беседу». Корреспондент «Копейского рабочего» отправился с Арсеном Спиридоновичем. Однако директор застройщика отказался общаться в присутствии журналиста. Скорее всего, это может свидетельствовать, что директор планировал, что называется, «прессовать» Арсена, с тем чтобы он согласился на повышение процентной ставки, а возможно, и угрожать ему. 

P.S. На днях представитель Арсена Чикаидзе, директор юридического бюро «Курмаев и партнеры» Андрей Курмаев направил в Копейский городской суд исковое заявление с требованием понудить банк к исполнению своих обязательств, а именно выплатить оставшуюся сумму по договору купли-продажи и кредитному договору застройщику, принять квартиру в залог и выдать график платежей по ипотеке. Надеемся, эта непростая история получит доброе продолжение и Арсен Спиридонович и его мама обретут возможность спокойно и счастливо жить в своей квартире без угроз, нервотрепок и потрясений.