16+
06 августа 2018 11:54

Дольщиков больше не смогут обмануть

Приобретение квартир по договору долевого участия в последние 10-15 лет было чуть ли не единственным способом приобрести жилье по более-менее доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли вводить в строй большие объемы жилья, а многие люди с ее помощью решили с помощью свой квартирный вопрос.  
Дольщиков больше не смогут обмануть
Автор: Стас Воинков Фото: Фото автора

Большинство новых многоэтажек в Копейске построено с использованием схемы долевого участия. 


Однако возникла и проблема: при покупке жилья на начальной стадии строительства нет гарантии, что дом сдадут в прописанные в договоре сроки. Не исключено и то, что деньги дольщика пойдут не на строительство тех «квадратов», за которые он заплатил, а на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству ряда застройщиков и появлению обманутых дольщиков. Ситуация с обманутыми дольщиками актуальна по всей стране. По данным аналитических агентств, по итогам первого квартала 2018 года в России насчитывался 1261 проблемный дом, на квартиры в которых заключено 80300 договоров долевого участия. При этом число проблемных домов растет. В Копейске эта проблема также актуальна. На сегодня нарушены сроки сдачи восьми домов по проспекту Победы, Славы и Коммунистическому, улицам Фонвизина и Чаадаева. Не исключено, что к зиме список проблемных домов пополнится, поскольку в городе есть еще несколько зданий, срок сдачи которых, согласно договоров долевого участия, приходится на вторую половину этого года, а строительство явно находится далеко от своего завершения. 

Достроить готов? – Земля без торгов

Естественно, проблема острая, ведь многие дольщики находятся в отчаянном положении: отдав деньги за новое жилье застройщику, они выплачивают ипотечные кредиты, и в то же время вынуждены платить арендную плату за съемную квартиру, в которой они живут, ожидая сдачи своих квадратных метров. Неудивительно, что власти принимают все меры для того, чтобы проблемы дольщиков были решены. 
Если говорить о региональном уровне, то этим летом в закон Челябинской области «О земельных отношениях» были внесены изменения, направленные на решение вопроса завершения строительства проблемных домов. Теперь на основании распоряжения губернатора земельные участки могут предоставляться в аренду без торгов лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных домов и исполнению обязательств застройщика перед пострадавшими участниками долевого строительства. Правда, сделать это глава региона может лишь по согласованию с Министерством строительства Российской Федерации. Тем не менее, с принятием закона губернатор получает серьезный инструмент для завершения строительства и удовлетворения прав обманутых дольщиков. 
Значительные изменения в законодательстве происходят и на федеральном уровне. Так, уже с 1 января этого года в федеральном законе о строительстве с долевым участием внесены изменения, требующие от строительной компании информационной открытости, а также новые правила банкротства застройщика.  Согласно нововведениям, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступили в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? 
Деньги дольщиков застройщик получит только после сдачи дома
Во-первых, образуется Фонд защиты дольщиков, который должен обеспечить покупателям строящегося жилья гарантии защиты. Теперь каждый застройщик обязан перечислить в фонд 1,2 процента от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договору долевого участия. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года. После этого страховаться будет не ответственность застройщика, а специальные счета. Дело в том, что вступившими в силу поправками в закон предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в схеме долевого участия будут участвовать банки, аккредитованные государством. Только в этих банках застройщик сможет взять целевой кредит, а деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в них на специальном счете. Эти деньги будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья. Деньги дольщиков на  таких счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 миллионов рублей. Банк при этом будет контролировать, куда застройщик тратит средства, и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Закон конкретизирует порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты на аренду и размещение сотрудников не могут составлять более 10 процентов от проектной стоимости строительства.


В чем суть изменений?

Теперь покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства застройщика дольщики получают внесенные деньги обратно.


Застройщик должен подтвердить состоятельность

Во-вторых, прежде, чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен строить не только на кредитные средства, но и иметь собственные деньги на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства, размер собственных средств компании должен составлять не менее 10 процентов от общих затрат на строительство. При этом строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

В-третьих, закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта по принципу «один застройщик – одно разрешение на строительство». Таким образом, с 1 июля текущего года застройщик не вправе осуществлять строительство многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Исключение сделано для застройщиков, ведущих комплексное освоение территории. Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках комплексного освоения территории или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет. Кроме того, теперь застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности, помимо строительства.

В-четвертых, ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров.
В-пятых, застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30 процентов средств от стоимости жилья.
В-шестых, законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы. Теперь ЖСК можно создать только в случае банкротства застройщика для достройки жилья либо если дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

В-седьмых, установлены требования к руководству компании-застройщика. Например, руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности. Есть и другие требования. Установление этих требований должно исключить работу лиц, ранее дискредитировавших себя при обращении с деньгами дольщиков.


Цифра
Всего в стране свыше 1,1 миллиона договоров долевого строительства. Объем денег, который привлечен благодаря договорам долевого участия оценивается в 3,4 триллиона рублей. 

Дольщики будут защищены

Отметим, переход к проектному финансированию будет постепенным. Проекты, по которым первый договор долевого участия был заключен до 1 июля, будут и дальше реализовываться по прежним правилам. В таких проектах договора долевого участия можно заключать и далее, в том числе в 2019 году. Изменения коснутся только новых домов. К чему же они приведут? Скорее всего, значительная часть застройщиков, особенно мелких, вынуждена будет уйти с рынка. Впрочем, чем меньше будет ненадежных компаний, тем лучше для покупателей жилья. Новшества законодательства, скорее всего, поспособствуют очищению рынка от нечестных игроков. Другой результат, к которому приведут новации – менее радостный. Скорее всего, из-за возросших расходов застройщиков на обеспечение соблюдения новых требований, вырастет цена на новое жилье. Также нельзя не учитывать, что если раньше застройщики получали средства дольщиков без процентов, то теперь основную массу денег для строительства застройщик будет получать в банке под процент, что, очевидно, приведет к росту цен на квартиры в новостройках.  

Цены вырастут

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего, это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание специальных счетов дольщиков, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. Все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта. 

Читайте еще новости

Темы новостей
Подпишись, чтобы не пропустить самое актуальное
Оставить комментарий
15 июня 2024 17:30 Открытый турнир по быстрым шахматам в Копейске

В городском ФОКе имени Э.Булатова проходит 11 мемориал по быстрым шахматам (на игру отпущено 10 минут), посвящённый памяти председателя Федерации шахмат Копейска Николая Тимоховича. 

15 июня 2024 17:00 Футбол без регалий

Спортивный клуб «Союз» Копейска при поддержке депутатов городского собрания организовал и проводит уже второй турнир по мини-футболу среди команд любителей и профессионалов. Участники – 24 футболь...

Новости СМИ2