Копейчанам в приватизации отказано

На встрече специалистов городской администрации с председателями садовых товариществ, состоявшейся в начале декабря, атмосфера была не по-зимнему жаркая: стороны обсуждали проблемы, возникшие перед владельцами дачных участков после вступления в силу поправок в Земельный кодекс РФ. Теперь многие садоводы, не успевшие приватизировать свои наделы, столкнулись с большими трудностями при оформлении земли в собственность. Преодолеть их, как выяснилось, очень и очень непросто.

Владимир Бисеров:

— Истории у всех 29 садовых товариществ, расположенных на территории Копейского городского округа, разные: одни из них были изначально организованы в наших границах, другие присоединены к территории Копейска сравнительно недавно, в 2005 году, а до того времени административно относились к Еткульскому району. Но с некоторых пор у всех СНТ есть общая проблема: члены товариществ, которые до

1 марта 2015 года не успели оформить земельный участок в собственность, теперь зачастую не могут это сделать. Попрошу Галину Сергеевну рассказать об основных вопросах, которые возникают при обращении садоводов в органы местной власти. 

Галина Зимина:

— Большинство садоводов приватизировали свои участки еще в 90-х годах, но какая-то часть и по сей день осталась неприватизированной. Самая сложная ситуация сложилась в СНТ «Птицевод-1» и «Птицевод-2», которые были переданы в границы Копейского городского округа из Еткульского района. Складывается ощущение, что там вообще приватизации не было. Никаких документов из Еткуля мы не получили.

С 1 марта текущего года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми для приватизации земельного участка помимо прочих документов теперь требуется проект межевания территории и проект организации и застройки территории садового товарищества. Проблема заключается в том, что ни одно садовое товарищество не имеет проектов, соответствующих современным требованиям, поскольку все СНТ были организованы достаточно давно, еще до введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 года. У них есть разве что план организации и застройки территории на момент основания — у многих это 50-е годы, как, например, у сада «Пластмасс», или 60-е годы, как у сада имени Мичурина. В наличии у членов СНТ имеются схемы участков с указанием номера, но без указания площади — на тот момент такая схема была основным документом распределения участков в садовых товариществах. А больше ничего и не требовалось.

Сейчас требования к документации стали намного жестче. Земли СНТ нужно межевать в соответствии с областной системой координат и ставить на публичную кадастровую карту России. И все бы ничего, но для создания проекта межевания требуются значительные суммы денег. Сады у нас, мягко говоря, небогатые организации. В некоторых садах взносы за год не превышают 200-300 тысяч в год, которые полностью расходуются на текущие нужды. На разработку проектов садоводам придется изыскать дополнительные средства. 

* Фото Павла Туйкова

Мария Половникова:

— О злободневности вопроса говорит хотя бы тот факт, что начиная с 1 марта в администрацию городского округа поступило 94 обращения от садоводов за разрешением на приватизацию участка. На них не было дано ни одного положительного ответа, повторные обращения также оканчивались отказом. А ведь за каждым обращением стоят люди. Кто-то решил оформить в собственность давно брошенный сад, кто-то купил неприватизированный участок. Почему бы не пойти им навстречу? 

Светлана Курочкина:

— Администрация в данном случае помочь ничем не может, потому что мы законы не пишем, а только исполняем. Проект межевания с точными координатами каждого из участков и проект организации и застройки, в котором будут указаны земли общего пользования, хозяйственные и зеленые зоны, необходимы с юридической точки зрения затем, чтобы в дальнейшем не было нарушения прав смежных землепользователей.

Предоставление земельных участков в собственность возможно после того, как эти проекты будут утверждены в установленном порядке. По-другому на сегодняшний день поступить нельзя. На мой взгляд, основная задача на сегодняшний день — изыскать денежные средства и разработать данные документы. 

Мария Половникова:

— Я с этим не спорю, но, насколько я понимаю, законодательство предусматривает некий переходный период, необходимый для того, чтобы садоводы собрали деньги на разработку этих проектов. В частности, об этом говорится в пункте 8 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: «До 1 января 2018 года допускается утверждение проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан в соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона)».

С этим вопросом я уже обращалась в управление архитектуры и градостроительства…

Ирина Шилина:

— Для меня основной документ — это Земельный кодекс РФ, в который включена глава о садоводстве, где написано, что предоставление в собственность участка осуществляется при наличии проекта организации и застройки и никак иначе.

Бывает, что председатели СНТ мне говорят, что у них есть сделанные когда-то в прошлом проекты. Есть-то они есть, но по факту они не соответствуют существующему положению дел.

Я вижу вопиющие случаи, когда мне приносят подписывать межевание некоторых товариществ: в центре сада или вообще за его территорией откуда-то берутся участки площадью более тысячи квадратных метров с какой-то непонятной нумерацией. Только что был участок под номером 700, и рядом вдруг возник участок 11А. Выходит, имеет место самозахват земли.

На то, чтобы отсечь неправомерные действия лиц с неумеренным аппетитом на чужое имущество, и направлены законодательные новшества.

По факту во многих садоводческих товариществах зачастую творится полная неразбериха. Есть случаи, когда брошенные участки с подачи правления каким-то образом перекраивались и заново продавались. А потом к нам на порог приходят реальные собственники или наследники и спрашивают: «Там у нас сад был, а сейчас забор стоит и дом чужой. В чем дело?» Что мы должны в такой ситуации им отвечать? 

Людмила Цейтлер, председатель СНТ «Часовщик»:

— Вот вы говорите о захвате земли. Но есть и земли общего пользования на территории товариществ, по сути, ничем не занятые, невостребованные, но за них приходится платить налоги. В то же время у нас многие участки оказались затопленными водами озера Синеглазово. Их владельцы просят правление выделить взамен затопленного новый участок из земель общего пользования. Мы обращаемся в администрацию города с этим вопросом, но непременно получаем отказ в проведении приватизации. 

Светлана Курочкина:

— Эту проблему можно решить как раз с помощью проекта межевания. Когда вы будете разрабатывать проект, ваше СНТ может отказаться от части земель общего пользования. В этом случае вы определите те земельные участки, которые сможете передать людям в собственность.

Людмила Цейтлер:

— Проект межевания мы уже заказали, заплатили за него 250 тысяч рублей. А зачем, если можно было сразу делать проект организации и застройки территории? 

Светлана Курочкина:

— Межевание определяет границы участков: каждый участок нужно закоординировать, чтобы потом поставить на кадастровый учет. С опорой на проект межевания выполняется проект организации и застройки территории, который определяет, где находятся участки, где земли общего пользования, проезды и так далее. 

Людмила Цейтлер:

— В моем рабочем кабинете висит красивая трехметровая карта. На ней написано «План застройки», и обозначены все улицы, все 1400 участков, все дороги. Зачем еще заказывать какие-то проекты? 

Ирина Шилина:

— Когда вы возьмете проект межевания, который вам сделают геодезисты, и сравните его с вашей картой, то увидите, насколько разная будет картина. К нам приходили представители товарищества «Птицевод-1», они принесли имеющийся у них проект застройки. Мы сравнили его с публичной кадастровой картой — это абсолютно две разные вещи. Участок по проекту застройки находится в одном месте, а по кадастру совсем в другом, у них даже площадь не совпадает. Как свести их воедино?

Проект организации застройки желательно делать, основываясь на проекте межевания территории. Вы не можете заказать только проект планировки, вам все равно нужно понимать картину кадастрового учета. 

Сергей Рыбин, председатель СНТ «Мебельщик»:

— У меня 950 садов, из них 300 брошенных, у которых я даже не могу найти собственников — кто-то из них умер, кто-то уехал. Примерно 150 человек — должники. Как я могу взвалить сбор денег на разработку проектов на оставшихся садоводов? Они на это не пойдут. Может быть, городской бюджет сумеет нам помочь? И сколько будет стоить хотя бы разработка проекта межевания? 

Ольга Викулова, кадастровый инженер ООО «НПФ «Паранг»:

— Стоимость проекта межевания рассчитывается индивидуально для каждого товарищества. В среднем межевание одного садового участка стоит 4,5 тысячи рублей вне зависимости от количества соток, а расценки на межевание земель общего пользования составляются по смете, за составлением которой нужно обращаться в межевую организацию. 

Владимир Бисеров:

— Городской бюджет, к сожалению, сейчас не имеет возможности помочь. Проблему, о которой мы говорим сегодня, однозначно нужно поднимать на уровне региона, поскольку она затрагивает интересы даже не сотен, а тысяч садоводов нашей области. Мы с вами и не мечтали, что из областного бюджета садоводам могут выделить какие-то деньги на возмещение затрат, но в этом году южноуральским муниципалитетам выделили двадцать миллионов, часть этих средств досталась и Копейску. Мария Николаевна, ваша ассоциация совместно с нами может попросить область в случае доходности бюджета помочь садоводам в разработке документации. 

Любовь Жмырева, председатель СНТ «Объединенный»

— В моем садовом товариществе остались самые отчаянные — человек триста (остальные участки брошены), из них человек сто взносы не платят. Совершенно точно на эти проекты они скидываться не будут.

У меня тоже есть карты — не одна, а штук пятнадцать. Доподлинно знаю, что их делали в городском управлении архитектуры, а значит, на этих картах все отмечено — и водоемы, и охранная зона, и проезд. Зачем еще изобретать какие-то проекты? 

Ирина Шилина:

— Я предполагаю, что это была какая-то съемка, может быть, в масштабе 1:2000. До вступления в силу изменений в Земельный кодекс ваших карт было достаточно для того, чтобы находиться в правовом поле.

Я согласна, на разработку проектов деньги нужны огромные, для многих товариществ неподъемные. Но это не значит, что можно расслабиться и плыть по течению, не предпринимая никаких действий. Для начала представителям каждого СНТ надо встретиться с представителями межевых организаций, чтобы оценить стоимость работ. Полученную информацию следует передать Марии Николаевне, а она уже как председатель копейского отделения ассоциации садоводов, имея данные от всех товариществ, попробует на уровне области получить финансовую поддержку.

Светлана Курочкина:

— Хотелось бы донести до садоводов мысль о том, что мы ничего здесь, в администрации, не придумали — такие упреки сегодня звучат из зала. Требование закона о наличии проектов межевания и организации и застройки территории никак не обойти.

Большинство из тех, кто к нам обращался с целью приватизации садового участка, оспорили отказ, данный городской администрацией, в суде. Суд в ста процентах случаев тоже отказал в удовлетворении требований, аргументируя тем, что, исходя из тех документов, которые представили садоводы, невозможно определить, где именно расположен земельный участок. То есть представленный пакет документов является неполным, потому что отсутствуют проект межевания и проект организации и застройки территории товарищества.

Мне вообще не очень понятно, почему на данный момент вышеозначенных проектов нет ни у одного из копейских СНТ, ведь закон был принят летом 2014 года, а вступил в действие только с марта 2015 года. Переходный период был дан, за это время можно было собрать деньги. Я не говорю о проблемных садах, как тот же «Объединенный», у нас есть и вполне успешные товарищества, где брошенных участков не так уж много и садоводы платят взносы. 

Владимир Бисеров:

— Мы постарались донести до председателей садоводческих товариществ информацию о существующем положении дел и выслушали их замечания. Резюмируя, предлагаю создать рабочую группу из числа участников сегодняшней встречи, которая будет оказывать консультативную помощь товариществам и координировать процесс подготовки проектов. А председателям СНТ необходимо организовать общие собрания, на которых донести до каждого члена товарищества мысль о том, что надлежащим образом оформленные документы нужны не только желающим приватизировать участок, но и являются главным аргументом в имущественных спорах. Без проекта межевания и проекта организации и застройки в суде не получится доказать, что именно ваш участок находится на каком-то конкретном месте или что нерадивый сосед прирезал себе часть вашей территории. 

Участники встречи 

• Представители администрации Копейского городского округа: 

• Владимир Георгиевич Бисеров, заместитель главы администрации КГО по социальным вопросам;

• Светлана Федоровна Курочкина, заместитель главы администрации КГО по правовым вопросам;

• Ирина Григорьевна Шилина, начальник управления архитектуры и градостроительства;

• Даниил Викторович Костенко, начальник управления по имуществу и земельным отношениям;

• Галина Сергеевна Зимина, экономист отдела управления земельными ресурсами;

• Ольга Фаритовна Передрий, начальник МУ «Управление строительства»;

• Мария Николаевна Половникова, председатель Копейского отделения «Союза садоводов России».

• Представители садовых некоммерческих товариществ, расположенных на территории Копейского городского округа.

• Представители межевых организаций.

Буква закона

Из федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ с 1 марта 2015 года полностью исключена глава VI «Особенности предоставления в собственность и оборота садовых, огородных и дачных земельных участков», в том числе и статья 28, устанавливавшая особый порядок приватизации земельных участков для членов объединений, не получивших право собственности на земельный участок по каким-либо причинам. Фактически эта статья переносится в части 2.7—2.10 статьи 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ, но с существенными отличиями.

Пункт 2.7. До 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;

• по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения;

• земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте, и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Земельный участок, который образован из указанного в абзаце втором настоящего пункта земельного участка и относится к имуществу общего пользования, предоставляется в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан бесплатно.

В случае, если указанные в абзаце втором или пятом настоящего пункта земельные участки являются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд либо ограниченными в обороте, они предоставляются члену садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан или этому объединению в аренду без проведения торгов. При этом размер арендной платы за земельный участок определяется в размере, не превышающем размера земельного налога, установленного в отношении такого земельного участка.

Пункт 2.8. В случае, предусмотренном пунктом 2.7 настоящей статьи, предоставление земельного участка в собственность гражданина осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании заявления гражданина или его представителя.

К указанному заявлению прилагаются:

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином. Представление данной схемы не требуется при наличии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой расположен земельный участок, проекта организации и застройки территории некоммерческого объединения граждан либо при наличии описания местоположения границ такого земельного участка в государственном кадастре недвижимости;

• протокол общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения, иной устанавливающий распределение земельных участков в этом объединении документ или выписка из указанного протокола или указанного документа.

• В случае если ранее ни один из членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанные в абзаце первом настоящего пункта органы самостоятельно запрашивают:

• сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию этого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях такие сведения запрашиваются у заявителя);

• сведения об этом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Нормативная база 

На какие законодательные акты ссылались выступающие?

• 66-й Федеральный закон от 11 марта 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с изменениями и дополнениями от 1 марта 2015 года.

• Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 2.7 и 2.8.

• Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

• Приказ Минэкономразвития 1 от 12.01.2015 г. «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, п. 13.

• Закон Челябинской области 154-ЗО «О земельных отношениях» от 13 апреля 2015 г., гл. 3, ст. 10.

Комментарий редакции 

Ситуацию, сложившуюся в сообществе садоводов после внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, простой точно не назвать. Сложнее всего, наверное, приходится сейчас председателям садовых товариществ: закон надо выполнять, а деньги на разработку проекта межевания и проекта организации и застройки территории быстро собрать едва ли получится.

Многие приватизированные участки десятилетиями стоят без хозяев, заросшие сорняками, с покосившимися домиками и заборами: владельцы держат свои сотки, что называется, про запас, а то и давно эмигрировали или умерли. Где искать собственников брошенной земли или их наследников, непонятно. Выкинуть из проекта межевания пустующие наделы невозможно, поэтому финансовое бремя целиком ляжет на тех садоводов, к которым у правления садоводческого товарищества претензий нет. Но захотят ли они платить за тебя и за того парня?

Теоретически давно пустующие участки можно через суд перевести в муниципальную собственность, но процесс этот затяжной, а получить необходимую документацию нужно как можно скорее — хотя бы из тех соображений, чтобы не делать заложниками положения тех членов товарищества, которые только сейчас занялись приватизацией возделываемых ими соток.

Ясно, что без финансовой поддержки государства в данном вопросе не обойтись. На ближайший год бюджеты всех уровней сверстаны, оттуда ни копейки не выцарапать. Но на областном уровне поднимать вопрос о хотя бы частичном финансировании работ по межеванию, безусловно, нужно. В случае ощутимых финансовых вливаний из бюджета задача по приведению документации СНТ в порядок станет вполне решаемой.

До тех пор с приватизацией участков, еще не переведенных в собственность, садоводам, видимо, придется подождать. Исключение составляют лишь те случаи, когда в наличии есть госакт о праве собственника на землю — такой документ выдавался садоводам в 90-х годах. В этом случае проекты, о которых говорит обновленный Земельный кодекс, не нужны — можно сразу, минуя администрацию городского округа, отправляться в Регпалату.

Если же вы только задумались о покупке садового участка, лучше не экономьте и приобретайте приватизированный — меньше будет хлопот.

«Копейский рабочий» следит за развитием ситуации.