Как различное жулье ведет охоту на жилье

Энциклопедия мошенничества. Как различное жулье ведет охоту на жилье

Мошенничество – явление в нашей жизни, увы, не редкое. Жертвами нечистых на руку людей становятся доверчивые граждане, которые в результате теряют деньги, драгоценности, а то и квартиры.

В 2012 году Копейским городским судом рассмотрено 8 дел, связанных с мошенничеством в отношении недвижимости. Обобщение судебной практики показывает, что на рынке недвижимости можно реализовать целый ряд эффективных схем мошенничества. Однако поговорим о них ниже, а для начала расскажем об уголовных делах, связанных с фактами мошенничества по продаже жилых помещений, рассмотренными в городском суде уже в этом году.

Продай-подари

Копейчане Сергей И. и Виталий Н. решили разжиться недвижимостью. В качестве первой жертвы они выбрали некого З. Друзья-подельники каким-то образом убедили (читай: вынудили) его подписать в управлении Росреестра договор купли-продажи. Якобы он, гражданин З., продает свою квартиру хорошим людям, а те ее, соответственно, покупают. Однако никаких денег, естественно, не получил. Материальный ущерб, нанесенный «продавцу», в данном случае составил 400 тысяч рублей.

Говорят, аппетит приходит во время еды. Буквально через несколько дней те же хорошие люди привели в управление Россреестра следующую жертву – гражданина К. Для разнообразия на сей раз они вынудили свою жертву подписать договор дарения на свою долю собственности в квартире. Ущерб потерпевшему в данном случае составил полмиллиона рублей.

Неизвестно, сколь долго продолжалась бы «коммерческая деятельность» криминальных «предпринимателей», но все тайное рано или поздно становится явным. Приговором Копейского городского суда И. и Н. признаны виновными в преступлении, предусмотренном частью 3 статьи 159 УК РФ, и получили, соответственно, 4 и 3 года лишения свободы условно. Приговор вступил в законную силу.

Два миллиона за квартиру под залогом

Те, кто брал ипотеку, наверняка знает, какая это финансовая ответственность и нагрузка на семейный бюджет. Вот и Владимир С., находясь в трезвом уме и доброй памяти, наверняка подозревал об этом, оформляя в 2007 году кредитный договор с ОАО «Урса Банк» на сумму 1545000 рублей. В счет обеспечения данного обязательства банку в залог была предоставлена купленная им на эти средства квартира.

А дальше что-то пошло не так, и это «не так» привело к большой задолженности и банку по договору кредита, и даже долгу за коммунальные услуги. Вот тогда и созрел в голове горе-заемщика план: как не только от долга избавиться, но и деньгами разжиться. В марте 2011 года он разместил в СМИ объявление о продаже квартиры (естественно, не упомянув об обременениях на нее). Надо же так совпасть, что на удочку попался знакомый Владимира, который изъявил желание купить квартиру за названную сумму – 2100000 рублей, из которых 145000 рублей составлял долг поставщикам коммунальных услуг.

Далее. Действуя, как заправский мошенник, продавец изготовляет подложный экземпляр закладной на квартиру, в которой указаны сведения о якобы погашенной задолженности перед банком. С коей и обратился в УФМС с заявлением о снятии обременения в силу закона. На основании чего получил свидетельство о регистрации права собственности, в котором сведения об обременении отсутствовали. Ни о чем не подозревающий покупатель, которому, честь по чести, предъявили свидетельство о праве собственности, подписал договор купли-продажи и передал деньги продавцу.

А через некоторое время банк обратился в суд. Решением суда гражданин С. признан виновным по части 4 статьи 159 УК РФ, ему назначено наказание в виде лишения свободы на 4 года, с испытательным сроком 3 года.

В крупном размере

- Учитывая массовость преступлений, связанных с недвижимостью, можно сделать вывод об их большой общественной опасности, - комментирует помощник прокурора города Копейска Дмитрий Бараев. - При этом данные преступления попадают под квалификацию по частям 2, 3 или 4 статьи 159 УК РФ.

Если объяснять популярно, часть 2 статьи 159 предусматривает мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору или причинение потерпевшему значительного ущерба. При этом, как правило, роли членов группы распределяются заранее. Один находит подходящий объект недвижимости и продумывает организацию преступления, другой выступает в роли риэлтора, третий обеспечивает юридическую сторону.

Часть 3 статьи 159 – это использование своего служебного положения для мошенничества в крупном размере. И наконец, часть 4 предусматривает мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере. Хищение в крупном размере подразумевает общую стоимость похищенного в размере не менее 250 тысяч рублей, а в особо крупном размере – один миллион рублей. Понятно, что, когда речь идет о недвижимости, преступление совершается, как правило, группой лиц или организованной группой, а размер ущерба потерпевшему бывает крупный или особо крупный.

Было ваше, станет наше?

Как же застраховать себя от возможного обмана? Вот только несколько из многочисленных схем мошенничества с недвижимостью, которые обрисовали для наших читателей работники городской прокуратуры.

Кредит под залог чужой квартиры. Под это дело даже создаются агентства недвижимости – с лицензиями, офисами и т. д. С хозяином квартиры заключается договор аренды его недвижимости, обещая хорошую арендную плату. Под тем или иным предлогом получают доступ к его персональным данным. Затем, используя подделанные документы, закладывают арендованную недвижимость в банке и берут кредит. Совет: имейте дело только с проверенными, имеющими устойчивую репутацию агентствами недвижимости.

Жилищно-строительный кооператив. Некая фирма, называющая себя жилищно-строительным кооперативом, предлагает гражданам приобрести недвижимость на весьма привлекательных условиях. Например, внести 50 процентов стоимости, а на остальную сумму фирма предоставляет заем (при этом никаких справок о доходах не требуется). Кооператив обещает найти жилье, выкупить его за счет взноса и займа, а за это «благодеяние» берет лишь небольшой процент от стоимости квартиры в счет оплаты услуг. Человек вносит деньги и получает взамен квитанции, причем, как правило, кассовых аппаратов и вообще бухгалтерии в фирме не наблюдается. Мошенники также могут предложить подписать фиктивные договоры – на несуществующие квартиры. Что дальше? Если действуют банальные мошенники, то никто и не будет предоставлять займы. Если же имеет место «пирамида», то несколько первых пайщиков смогут купить квартиры за счет взносов следующих членов кооператива. Но избежать неприятностей, связанных с ликвидацией кооператива, им вряд ли удастся, так как в этом случае право собственности оформляется на кооператив. Совет: даже один факт непроверки вашей платежеспособности должен насторожить здравомыслящего человека.

Коммандитное товарищество – хороший вариант лишиться денег и не получить квартиру. Как показывает практика, многие попадаются на эту удочку. Вступив в товарищество, они ни к коей мере не становятся участниками долевого строительства, а только так называемыми коммандистами, то есть лицами, кредитующими предпринимательскую деятельность хозяйственного товарищества в целом, а не конкретный инвестиционный проект. Совет: перед тем как подписывать какие-либо проекты, проверяйте исходно-разрешительную, проектно-конструкторскую документацию, наличие и регистрацию инвестиционного контракта, договора на аренду земли, разрешения на застройку.

Покупка квартиры в кредит может быть чистым обманом. «Компания» находит клиенту квартиру и предлагает первоначально выплатить половину цены. Однако вместо договора о купле-продаже предлагается оформить договор о ссуде в подставном банке и внести оговоренную половину суммы как возврат как бы полученной ссуды. Оставшееся плюс проценты необходимо выплатить в определенный срок. В итоге вместо получения кредита гражданин становится должником, а владельцем квартиры становится компания, которая предлагает ему заключить договор аренды «с правом выкупа». Таким образом он остается без прав на квартиру, но с обязанностями перед компанией в качестве арендатора и перед банком в качестве должника. Совет: во всех случаях покупки квартиры должен заключаться договор купли-продажи.

Инсценировка. На несколько дней или даже часов снимается офис. Чтобы избежать «банковских проволочек», все расчеты ведутся прямо здесь. Если собираются обмануть продавца, то в ход идут фальшивые деньги. Также при помощи ловкости рук подменяют настоящие документы фальшивыми. Завладев подлинными документами, мошенники сами многократно продают чужую недвижимость. Если обработке подлежит покупатель, используют фальшивый детектор подлинности купюр. Деньги покупателя пропускают через него, и детектор начинает сигнализировать, что они фальшивые. Пылающие праведным гневом продавцы вызывают «полицию» или «службу безопасности», и те изымают «вещественное доказательство», то есть настоящие деньги жертвы.

Новостройки. Бывает, мошенники действуют якобы прямо от строительной компании. Предлагают внести деньги за жилье до того, как дом принят госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Так, мол, дешевле. У мошенников есть возможность продать одну и у же квартиру нескольким лицам. В «документах» и «договорах» при этом они предлагаются не по нормальным, то есть почтовым адресам, а по строительным (например, строительное пятно СМ-7, корпус 4, секция 2. 2 этаж, первая дверь направо). Это расценивается мошенниками как невинная забава, практически бесплатный, беспроцентный кредит у населения, «прокрутка» полученных денег и возврат первоначальной суммы. Менее безобидная «шутка» - предоставление других, менее дорогих и комфортных квартир – на первом или последнем этаже, в угловых секциях…

- Для других схем мошенничества используются доверенности, - рассказывает Дмитрий Бараев. - Например, вступив в сговор, продавец оформляет у нотариуса доверенность на право распоряжения его квартирой мошенником-маклером. При этом подпись продавец ставит левой рукой (впоследствии экспертиза признает, что подпись выполнена другим лицом). Квартира продается, а через некоторое время к незадачливому покупателю является бывший владелец, утверждающий, что был в командировке и квартиру не продавал. После суда жертва остается без квартиры и без денег. Бывает, доверенность просто подделывается.

Вывод можно сделать один: в любом случае необходимо очень продуманно и с особой осторожностью совершать сделки с недвижимостью.